부동산 투자 경매 과정 7단계를 알아보자

경매의 7단계

 

1. 물건 검색과 권리분석

2. 현장조사

3. 입찰

4. 잔금 납부

5. 명도

6. 수리, 청소하기

7. 임대, 매매 하기

 

부동산 경매투자의 과정을 설명하면 위와 같이 7단계로 나눌 수 있다.

 

 

1. 물건 검색과 권리분석

 

물건 검색과 권리분석 단계에서는 내가 가진 자본금 하에서 투자할 수 있는 매력적인 물건을 찾아보고,

낙찰 후 법적으로 해결해야 되는 부분이 있는지 파악한다.

 

경매물건을 검색할 때에는 무료로 경매물건을 확인할 수 있는 '대한민국 법원 법원 경매정보' 사이트가 있고,

유료로 돈을 내고 경매물건을 검색하고 그에 관한 정보를 제공받는 '굿옥션' 등의 사이트가 있다.

투자자로서 물건 검색을 할 때에는 유료사이트를 이용하는 것이 효율적이며, 이용료가 부담되는 경우 이를 투자 동료나 사이트 이용을 희망하는 다른 사람들과 나눠내서 돈을 아끼는 방법이 있다.

 

단 유료사이트를 이용할 때에 사이트에서 올라온 정보들이 가끔씩 실제와 다를 수 있기 때문에 투자를 할 때에는 

이 정보가 정확한지 본인이 신경 써서 한번 더 확인하는 과정을 거쳐야 안전하다.

잘못된 정보로 인한 손해는 유료사이트에서 책임져 주지 않는다.

 

 

 

2. 현장조사

 

1번의 단계를 거쳐 매력적인 물건을 찾으면 현장조사에 들어간다.

 

현장 조사할 때 시간을 아끼는 방법은 현장조사 전에 인터넷을 통해 해당 지역의 정보(입지조건, 호재 등)를 알아보고 물건의 시세를 대략적으로 파악하는 것이다. 현장조사를 임장이라는 표현으로도 부르는데, 현장조사를 효과적으로 하기 위해서 사전 임장 보고서를 작성해 가기 전에 파악할 것들을 적어가면 효율적인 현장조사를 할 수 있다.

 

현장조사에선 해야 할 첫 번째는 내가 투자할 부동산에 직접 가보고 물건의 상태를 확인 해 수리, 청소하는데 어느 정도의 비용이 들 것인지 파악하는 것이다.

 

두 번째로 부동산에 들러 시세를 파악한다. 이때 하나의 부동산에서만 알아볼게 아니라 매수자의 입장, 매도자의 입장, 임대인의 입장 등 여러 입장에서 시세 파악을 해야 정확한 시세 파악을 할 수 있다. 부동산에선 각각의 입장에 따라 이야기하는 시세에 차이가 많이 날 수도 있다고 하니, 나 같은 입문자의 경우에는 조금 부담스럽고 수고스럽더라도 반드시 여러 부동산을 거쳐 정확하게 시세를 측정해야 한다.

 

3. 입찰

 

입찰은 물건이 있는 지역의 법원에서 할 수 있다.

물건을 입찰하기 위해선 최저가의 10% 보증금이 필요하고, 이 보증금은 해당 금액의 수표를 인출하여 내면 된다.

보증금 수표는 입찰 하루 전 날에 인출해 놓으면 편리하다.

법원에는 은행들이 있고, 대부분 신한은행이 있다.

 

낙찰은 입찰자 중 가장 높은 금액을 쓴 사람에게 된다.

입찰 시 생각할 점은 너무 낮게 쓰면 낙찰이 안되고, 너무 높게 쓰면 수익이 떨어지기 때문에 1,2 단계를 거치면서 수익률을 계산하여 입찰가를 산정해야 한다. 법원에서 사람이 많다고, 혹은 유찰이 계속된다고 심리적인 이유로 고가 입찰을 해서는 절대 안 된다.

 

4. 잔금 납부

 

낙찰이 되면 잔금 납부까지 약 한 달 반 정도의 시간이 주어진다.

낙찰이 되고 나오면 아줌마 부대가 와서 연락처를 물어보는데, 이 분들은 대출중개일을 하시는 분들이다. 연락처를 남기고 가면 여러 대출상품들을 안내해 준다. 대출을 알아볼 때, 내가 직접 은행에서 알아보는 것보다 좋은 조건의 대출상품들을 알려주시기 때문에 이분들을 통해서 대출을 알아보면 된다.

잔금 납부는 한 달 반보다 더 빨리 할 수도 있지만 괜히 대출이자만 더 나오니 천천히 하는 게 좋다.

 

5. 명도

 

명도는 낙찰받은 부동산의 기존 점유자를 내보내는 일이다.

명도는 낙찰받은 시점에서 바로 시작하여 최대한 빠른 시간에 해결하는 것이 가장 좋다.

점유자의 연락처를 알아내던가, 메모를 남기던가, 직접 만나던가 해서 점유자와 접촉하고 협상하여 보내는 게 가장 바람직하다. 협상이 안 될 경우 법적인 절차를 통해 내보낼 수 있다.

잔금 납부일 즈음에 명도가 완성되면 좋고, 배당기일을 마지노선으로 잡고 진행해야 한다.

 

6. 수리, 청소하기

 

물건에 따라 간단하게 청소만 해도 되는 물건이 있고, 올수리를 해야 되는 물건이 있다. 이는 현장 조사 때 이미 파악을 하고 감안해서 입찰가를 써야 한다. 인테리어나 청소는 괜찮은 업체를 선정하는 눈을 기르기 위해서 한번쯤 직접 해보는 것은 나쁘지 않다. 돈 아낀다고 직접 하는 것은 비효율적이고 업체 쓰는 게 훨씬 낫다.

 

7. 임대, 매매하기

 

물건을 임대목적으로 투자하는 것인지, 단기매매를 위해 투자한 것인지는 처음부터 생각을 하고 들어와야 한다.

 

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